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Wie lese ich einen Bebauungsplan?

Dezember 10, 2013

Bevor Sie sich für ein Baugrundstück für Ihr Schwedenhaus entscheiden, sollten Sie neben einer Baugrunduntersuchung (Bodengutachten) sich auch den Bebauungsplan (B-Plan) zeigen lassen. Diesen können Sie bei der Stadt oder Gemeinde einsehen oder sich gegen eine Gebühr auch aushändigen lassen. Oft wird dieser aber auch schon in Kopie von dem Grundstücksverkäufer angeboten. Diesen geben Sie dann uns oder versuchen sich im Vorfeld ein Bild zu machen:

Der Bebauungsplan beinhaltet die Planzeichnung und die textlichen Festsetzungen. Der zukünftige Bauherr wird über die baurechtlichen Vorschriften, die in dem jeweiligen Baugebiet gelten, informiert. Die baurechtlichen Vorschriften werden durch die Stadt oder Gemeinde unter Berücksichtigung des Bauordnungsrechtes der einzelnen Bundesländer festgesetzt und sind rechtsverbindlich. Neben den grundsätzlich bestehenden Bestimmungen, das zum Beispiel mind. ein 3m Grenzabstand mit dem Haus zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss, das bei Garagen auch eine Grenzbebauung möglich ist, wird unter anderem folgendes geregelt:

Beispiel Flurkarte

Art der baulichen Nutzung
Hier wird vorgeschrieben, ob in diesem Baugebiet ausschließlich Bauflächen für den Wohnungsbau (W oder auch WA) erstellt werden dürfen, ob die ausgewiesenen Flächen Gewerbegebiet darstellen (G oder GE) oder ob dort ein Mischgebiet mit Wohnen und Gewerbe entstehen soll (MI).

Anzahl der Vollgeschosse / Definition für Vollgeschoss
Vollgeschosse sind Geschosse, wo zum Beispiel beim Kellerbau die Deckenoberkante mehr als 1,40 m im Mittel über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragt oder beim Obergeschoss mindestens 2/3 der Grundfläche (auch Dachgauben zählen dazu) eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m aufweisen. Ob nun nur ein Bungalow oder auch ein so genanntes eineinhalbgeschossiges Haus zulässig ist, wird dann noch mit der Trauf- bzw. Firsthöhe festgelegt oder explizit genau benannt. Bei Eingeschossiger Bauweise, wird die Zahl als I dargestellt. Bei zweigeschossiger Bauweise, als II u.s.w. Um ein Schwedenhaus als Passivhaus bauen zu können, benötigt man zwei Vollgeschosse und somit ein Grundstück mit einer II im B-Plan.

Grundflächenzahl (GRZ)
Baunutzungsverordnung (BauNVO, § 19) Die GRZ-Zahl legt das prozentuale Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und der maximalen Bebauung fest. Eine Grundflächenzahl von 0,3 bedeutet z.B., dass maximal 30 % der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Ist das Grundstück zum Beispiel 500m² groß, darf das Haus eine maximale Grundfläche von 150m² nicht überschreiten. Auch Anbauten (Eingangsveranda, Erker, etc) die direkt mit dem Schwedenhaus verbunden sind, werden zu dieser Fläche dazu gezählt. Für Nebenanlagen, wie Zufahrten, Schuppen, befestigte Flächen, Stellplätze und Garagen kann die zulässige Grundfläche im Regelfall um bis zu 50 % überschritten werden (maximal aber nur bis GRZ 0,8).

Geschossflächenzahl (GFZ)
(BauNVO, § 20) Der GFZ Wert legt das prozentuale Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und der maximalen Quadratmeterfläche der Vollgeschosse fest. Die Zahl wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Ist im Bebauungsplan ein Vollgeschoss vorgeschrieben, so ist die GFZ identisch mit der GRZ. Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. Beispielrechnung: Alle Geschossflächen zusammen (400 m²) : Fläche des Grundstücks (500 m²) = 0,8

Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² x 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² x 1,2 = 600 m²). Quelle: Wikipedia

Bauweise
Man unterscheidet zwischen offener Bauweise (O) und geschlossener Bauweise (G). Bei offener Bauweise dürfen Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten. Bei einem (E) wären nur Einfamilienhäuser zulässig. Bei geschlossener Bauweise müssen sich die seitlichen Außenwände der Gebäude auf der Grundstücksgrenze berühren.

Dachneigung
Die vorgeschriebene Dachneigung kann aus der Planzeichnung oder den textlichen Festsetzungen ersehen werden.

Grenze des Bebauungsplanes
Bis zu diesen Linien bzw. innerhalb dieser Linie gelten die Vorschriften des jeweiligen Bebauungsplanes.

Grundstücksgrenze
Diese Linie zeigt die Aufteilung der Grundstücke und ggf. die Lage der Grenzsteine.

Baugrenze
Das zu erstellende Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten. Die Baugrenze muss aber nicht berührt werden. Nebenanlagen (z.B. Garagen) dürfen außerhalb der überbaubaren Flächen platziert werden.

Baulinien
Wenn vorhanden, muss eine Seite des Gebäudes auf der Baulinie errichtet werden. Es kann auch sein, das die Giebelseite oder die Traufseite dafür vorgeben ist. So versucht man eine Flucht mit anderen Häusern in dem Baugebiet zu schaffen.

Flurstücksnummer
Sie ist die katasteramtliche Bezeichnung des Grundstücks.

Textliche Festsetzung
Enthält weitere, aus der Flurkarte/Planzeichnung nicht ersichtliche, baurechtliche Vorschriften. Hier können z.B. die Bepflanzungsvorschriften, die Gestaltung von Gebäude und Dach (auch farblich), Traufhöhe, Hauptfirstrichtung, Einfriedungen usw. festgesetzt werden und hier wäre auch ersichtlich ob überhaupt ein Holzhaus in dem Baugebiet gebaut werden darf.

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